徳田文彦の「5年で引退できるセオリー破りの不動産投資」
徳田文彦の「5年で引退できるセオリー破りの不動産投資」
全く興味の無かった不動産投資ですが、少し勉強すると意外と面白いなーと感じたりします。もうちょっと勉強してみようかな。
以下、僕の中で「引っかかり」のあったコトバのメモを読んで興味がわいた人は、手に取って読んでくださいね。
不動産投資
マイホーム購入を検討せずして、不動産投資はできない。
不動産投資に踏み出す前に、是非マイホームの購入を検討してほしいのです。なぜなら、それこそが不動産投資を結果的に上手く行なうコツだからです。
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・高利回り物件ではなく「都心低利回り物件」を探せ
・空室を埋めるために営業努力をしてはいけない
・過度なリフォームの努力は不用である
・地方のボロ物件に投資してはいけない
・海外不動産には投資してはいけない
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手間をかけずに不動産投資で収益を上げるには、最初から空室リスクの低い物件に投資することが非常に重要なのです。
そこで私が投資対象の中心としてきたのが、主に東京都心及び神奈川県内にある中古の区分所有と一棟物件、利回りとしては、９％〜１５％のレンジにある物件です。
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ご存知のように安倍総理は、デフレ脱却を目指すべくインフレターゲットの導入を決定しました。そのために、これまで独立性が重視されてきた日銀に対して、日銀法の改正も視野に入れた上で２％の物価目標を掲げるよう働きかけ、その目標が達成されるまでは無制限の量的緩和策をとることを決定しました。
つまり、物価上昇を実現するために、市中にお金をじゃぶじゃぶに供給する、それもこれまでとはレベルが格段に違う量を供給する、というのが、この制作の要旨です。（中略）
この場合の「担保」とは、日本の場合、ほとんどが「不動産」です。融資が焦げ付きそうになっても、いざとなったら売却して回収できる「不動産」があることこそ、リスクを取りたくない金融機関や銀行員にとって、最良の貸し出し先の条件なのです。
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値上がり期待があるエリアはここだ！
１）再開発、大規模開発
２）商業施設
３）駅からの距離
４）一気甥のあるオフィス街へのアクセス
５）安定した需要
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「駅からの距離が近い」というのは、投資物件の条件として、絶対的な正義です。
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「どうしてもここに住みたい」という熱狂的なファンがいるエリアが確実に存在します。
（中略）
東京都内にはいくつかの「ブランド公立小学校」があります。
千代田区の「番町小学校」などはその代表です。
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これから数年で最も劇的に発展すると考えるオフィス街が、大手町と日比谷の２エリアです。
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東京に物件を所有することは、アジアの投資家にとっては、他のアジア諸国より高い利回りへの期待に加えて、ステータス的な意味もあるため、見栄えの良い物件が選ばれる傾向があるのです。
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この際、「敷金、礼金ともにゼロ」の物件がずらっと一覧に並ぶようだと、その駅周辺への投資は要注意、ということになります。敷金、礼金といった初期費用を極端に下げてまで入居者を獲得しなければならない「過当競争」が繰り広げられていると考えられるためです。
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最後の需要チェック ー 現地調査はここを見る！
１）投資しようとしている物件現地に赴き、周辺の賃貸物件５軒程度をピックアップする
２）５軒を一軒ずつ回り、電気の使用状況やガスの元栓の状況、郵便受けの利用状況などで、何室が空室かを確認
３）最後に、全物件の部屋数と空室数から、周辺エリアの空室率を算出。空室率が１０％未満であれば合格ライン
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国立社会保障・人口問題研究所の「日本の地域別将来推計人口」によると、2010年と22025年の人口を比較して人口が増えると推計されているのは、東京都と沖縄県のみ。
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私が築年数の古い木造アパートに投資するなら、都心部であっても１０％以上の利回りでなければ投資対象としません。
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信頼できる営業マンを見つけ、彼らから物件情報の提供を受けましょう。
１）問い合わせに対する対応が早いこと
２）ローンや金融期間の融資姿勢に関する知識があること
３）投資用不動産を専門に取り扱った経歴が長いこと
４）様々なエリアに関する知識、情報を持っていること
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注目すべき「たった一つのこと」
それは、「あなたの物件における空室の存在を世の中に知らせること」
それだけで他の大家さんに先んじることができ、空室対策で優位に立つことになるのです。
一つは、空室情報を札王さん業者間の物件情報ネットワークである「REINS」にしっかりと掲載すること。
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今は全国の空室率が２０％を超え、県によっては空室率が４０％を超えている時代です。
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